Coliving, het collectieve antwoord of een valse belofte?

Gisteren was ik op bezoek bij mijn neef in Laken. Hij woont in een coliving, gespecialiseerd in dit soort samenwoonprojecten. De woning is een prachtig burgerhuis in eclectische stijl, gebouwd in 1910. Wat ooit een statige ééngezinswoning was, is vandaag een thuis voor 9 alleenwonenden. En dat is eraan te zien. Afgezien van een imposante haard werd er zo goed als niets van het ooit statige interieur bewaard. Met huurprijzen tussen 600 en 1000 euro per maand voor een kamer is het bovendien niet echt goedkoop te noemen. Toch zitten coliving in de lift. Verschillende Brusselse ondernemingen springen op de kar en bieden kamers aan volgens dit model.

Dat hoeft niet te verbazen, net zoals andere Europese grootsteden stijgt het aantal alleenwoners snel. Vandaag bestaat al 58% van de huishoudens in Brussel uit alleenwoners en wordt de samenlevingsvorm stilaan de norm. Bovendien wordt het vinden van een betaalbare woon- of huurwoning steeds moeilijker, en beantwoordt het huidige woonaanbod niet altijd aan de veranderende woonnoden van een flexibel levenspatroon van heel wat 'young professionals', die soms zoeken naar een tijdelijk comfortabel onderkomen, met een bijbehorende sociale community binnen de anonieme stad. Het snel groeiende woonfenomeen beroert ook beleidsmakers. Zo voerde Stad Brussel in december nog een taks in van 1520 EUR per kamer om coliving te beteugelen. Laatst werd een richtinggevend voorstel goedgekeurd voor de omkadering van deze woonvorm binnen de Brusselse regering.

Bedrijven op de huisvestingsmarkt zien opportuniteiten. Zij anticiperen op deze veranderende woonnoden, en maar goed ook, want een breed scala aan woonoplossingen is exact wat we van een gezonde markt verwachten. Is coliving dan een geschikt alternatief voor stedelijke alleenwoners? Of gaat het toch vooral om veel te dure luxekamers voor de bemiddelde bovenlaag, en verstoort het onderbrengen van die kamers in vaak broodnodige panden op onze woningmarkt?

Un Hôtel Meublé

Maar voor ik verder ga, begin ik bij het begin. En dat is de terminologie, want die wordt vaak op één hoop gegooid. Coliving is niet hetzelfde als 'colocs' (huisdelen, woningdelen) of Cohousing. Dat laatste zijn individuele wooneenheden met gemeenschappelijke ruimten zoals een tuin of wasruimte. 'Colocs' zijn woningen of appartementen die gehuurd worden door een groep mensen, maar waaronder we eigenlijk gewone woningen verstaan. Maar wat is dan coliving? Het is zoeken naar de verschillen met het klassieke woningdelen, maar kort gesteld, een gemeubelde private kamer met goed uitgewerkte collectieve voorzieningen die men kan huren voor korte termijnen vat het samen. Ze zijn eerder prijzig maar ook zeer flexibel. Dat valt in de smaak bij alleenwonenden en mensen die op zoek zijn naar een tijdelijke woonst van enkele maanden of jaren. Eigenlijk zijn colivingformules ook helemaal niet nieuw. Niet alleen zou men het kunnen omschrijven als een 'veredeld studentenkot', ook eind 19de eeuw bestond al iets zoals een 'garni' of 'un hôtel meublé' waar bewoners een kamer met voorzieningen konden huren, identiek aan coliving vandaag.

Coliving verstoort de huizenmarkt?

Beleidsmakers zouden er goed aan doen om elk wooninitiatief te ondersteunen, ook wanneer dit van 'grotere' en private bedrijven komt. Enerzijds wil de beleidsmaker een oplossing voor de wooncrisis, maar anderzijds bekijkt het coliving al snel als een verstoorder op de woningmarkt en exuberante geldmachine. Uit een studie (Brussels studies, Le coliving ou la financiarisation des maisons bruxelloises) blijkt dat een woning met zes kamers die in het indicatieve huurrooster van het Brussels gewest tussen de 1700 en 2000 euro aan huur kan opbrengen, in coliving 3225 euro aan huurinkomsten opbrengt. Een andere woning met 10 kamers, in het indicatieve huurrooster goed voor een opbrengst van 3170 tot 3800 euro, levert in een colivingformule 7245 euro aan huur op. Dat zijn zeker geen slechte rendementen. Toch kunnen we in de bredere context van het verhaal niet spreken van een verstoring van de markt. Met 2800 kamers in een coliving-formule, uitgebaat door een bedrijf, is het aandeel niet van die aard om van een verstoring te kunnen spreken. Dit is nog altijd maar een fractie van wat de klassieke colocataires innemen op de particuliere markt en ook daar kan men beweren dat ze marktverstorend werken gezien klassieke appartementen en woningen worden opgedeeld in te verhuren kamers. De meeste daarvan zijn dan nog typische 19de-eeuwse Brusselse woningen die absoluut niet werden ontworpen voor dit soort model.

Beleidsmakers moeten opletten dat ze zich niet blindstaren op de groei van coliving maar de markt van nieuwe woonvormen in haar geheel aanschouwen. Natuurlijk is er een duidelijk kader nodig waarbinnen deze woonvormen de kans krijgen om zich te bewijzen. Waar eindigt immers een 'coloc' en waar begint een Coliving?

- Frederik Ceulemans

Beleidsmakers moeten opletten dat ze zich niet blindstaren op de groei van coliving maar de markt van nieuwe woonvormen in haar geheel aanschouwen. Natuurlijk is er een duidelijk kader nodig waabinnen deze woonvormen de kans krijgen om zich te bewijzen. Waar eindigt immers een 'coloc' en waar begint een Coliving? Met de groei van elke nieuwe woonvorm is het verleidelijk om aan symboolpolitiek te doen waarbij er wordt geprobeerd om een artificiële tweedeling te maken tussen gestructureerde bedrijven en private coloc-verhuurders. Door dergelijke initiatieven zwaar te belasten neemt men trouwens de vraag niet weg. Indien deze huurders niet bij colivingformules terecht kunnen, zullen ze zich op de klassieke markt begeven en eveneens 'woonmarktverstorend' werken. We moeten zorgen voor een juiste monitoring van de woonmarkt en een correct kader waarbinnen initiatieven kunnen groeien.

Woonmix van verschillende woonvormen

De huisvestingsmarkt moet vooral een aantrekkelijke markt blijven, voor grote en kleine investeerders. Nee, de woonmarkt mag geen vrijgeleide zijn voor financiële excessen, ja we moeten voorwaarden opleggen aan de toekenning van een vergunning op basis van de fysieke eigenschappen van een pand. Minimumoppervlakte, moduleerbaarheid, veiligheid, duurzaamheid, erfgoedwaarde en akoestische eigenschappen zijn minimale vereisten om te investeren in de woonmarkt, ongeacht de vorm. Een ééngezinswoning of een waardevolle burgerwoning is immers niet geschikt voor colivingformules. Lege kantoorgebouwen of oude industriële panden absoluut wel. Laat dus maar komen, die innovatieve woonformules voor de stad van de toekomst. Want ook zij spelen een essentiële rol in het betaalbaar houden van onze huur- en koopmarkt. Een waardeoordeel over de rol van grote investeerders of de levensstijl van huurders zal ons niet vooruit helpen. Een open blik op de veranderende woonnoden van morgen des te meer.

c: Frederik Ceulemans